مالیات بساز و بفروشی

مالیات بساز و بفروشی چیست

در پاسخ به این پرسش که مالیات بساز و بفروشی چیست، می بایست بیان نمود که مالیات بساز و بفروشی، موضوع ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم است که به مالیات ساخت و فروش نیز معروف است. این مالیات زمانی اعمال می شود که بر روی زمین یا بنای قبلی، سازه ای جدید ساخته و به فروش برسد. در این حالت، علاوه بر مالیات مقطوع نقل و انتقال، فروشنده موظف است ۱۰% از ارزش معاملاتی را به صورت علی الحساب پرداخت کند. این مالیات به عنوان یک منبع درآمد برای دولت، نقش مهمی در تامین مالی پروژه های عمومی و زیرساختی ایفا می کند.

مالیات اشخاص حقیقی که در زمینه بساز و بفروشی فعالیت دارند، طبق ماده 101 و 131 قانون مالیات های مستقیم محاسبه می شود. این محاسبه پس از کسر هزینه های قابل قبول به صورت پلکانی انجام می گیرد. در کنار نرخ محاسبه مالیات، جدول سود و زیان به عنوان گزارش بهای تمام شده سازندگان، از اهمیت بالایی برخوردار است. این اطلاعات به سازندگان کمک می کند تا بتوانند به طور دقیق تری هزینه های خود را مدیریت کنند و از تعهدات مالیاتی خود آگاه شوند.

طبق بخشنامه مالیات ساخت و ساز یا دستورالعمل شماره 31470/ت 52966 هـ، نحوه ارزش گذاری زمین خریداری شده توسط سازندگان به دو شکل مطرح می شود: ارزش خرید یا بهای تمام شده تاریخی و ارزش روز زمین. بر اساس این دستورالعمل، مبنای محاسبه بهای تمام شده ساختمان، ارزش معاملاتی زمین در زمان خرید یا زمان ساخت و ساز خواهد بود، که هر کدام که بیشتر باشد، ملاک قرار می گیرد. این رویکرد می تواند به افزایش بهای تمام شده ساخت و کاهش مالیات سازندگان منجر شود.

برای عضویت در صفحه اینستاگرام ما کلیک کنید

افراد مشمول مالیات بساز و بفروشی

در توضیح افراد مشمول مالیات بساز و بفروشی می بایست بیان نمود که مالیات ساخت و فروش، شامل کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی است که اقدام به ساخت و ساز کرده و ملک خود را به فروش می رسانند. این مالیات به عنوان یک منبع درآمد برای دولت، بر روی تمامی املاک اعم از مسکونی، تجاری و اداری اعمال می شود. با این حال، استثناهایی نیز وجود دارد. افراد معاف و غیرمشمول مالیات عبارت اند از:

فرد حقیقی که گواهی پایان کار ملک خود را دریافت کرده و بعد از سه سال آن را به فروش برساند.

سازندگان در شهرهای کوچکی که جمعیت آن ها کمتر از یکصد هزار نفر است، که از پرداخت مالیات معاف هستند.

اگر شخصی زمین خود را به فرد دیگری واگذار کند و آن فرد با سرمایه گذاری خود بر روی آن زمین، ساختمانی بسازد و این دو به صورت مشترک آن ساختمان را ایجاد و به فروش برسانند، در صورتی که آن ها شرکت نامه ای را در دفتر اسناد رسمی ثبت کنند، در زمان انتقال سند از مالک زمین به شریک خود که مسئولیت ساخت بنا را بر عهده دارد، از پرداخت این مالیات معاف خواهند بود.

در برخی موارد، وزارت راه و شهرسازی ممکن است برای افرادی مجوز انبوه سازی صادر کند که در این صورت، آن ها به عنوان بنگاه های تولیدی شناخته می شوند. اگر فردی بخواهد در این پروژه های انبوه سازی سرمایه گذاری کند و این سرمایه گذاری در قالب عقود مشارکتی باشد، آن بنگاه تولیدی می تواند حداقل سود مصوب عقود مشارکتی که به سرمایه گذار پرداخت می شود را به عنوان هزینه های قابل قبول وی در نظر بگیرد و برای آن سرمایه گذار نیز تا همان میزان سود، نرخ صفر خواهد بود.

ساختمان های در حال ساخت و ناتمام در هنگام فروش ملزم به پرداخت مالیات هستند.​ شهرداری ها که موظف به ارسال اطلاعات سازنده به سازمان امور مالیاتی برای تشکیل پرونده مالیاتی می باشند. در نهایت، آگاهی از مشمولیت و معافیت های مالیاتی برای سازندگان و فروشندگان املاک، می تواند به مدیریت بهتر مالیات و جلوگیری از مشکلات قانونی کمک کند.

نحوه محاسبه مالیات بساز و بفروشی

محاسبه مالیات بر ساخت و فروش ملک شامل چند مرحله است. نخستین گام در نحوه محاسبه مالیات بساز و بفروشی، تعیین ارزش معاملاتی ملک است که این وظیفه بر عهده کمیسیون تقویم املاک است. این کمیسیون با در نظر گرفتن ارزش روز ملک، ارزش معاملاتی را محاسبه می کند. تبصره 1 ماده 77 قانون مالیات مستقیم، در این خصوص بیان می دارد: "اولین نقل و انتقال ساختمان های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) این قانون مشمول مالیات علی الحساب به نرخ ده درصد (۱۰٪) به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین می شود."

پس از تعیین ارزش معاملاتی و پرداخت پیش پرداخت، نوبت به محاسبه دقیق مالیات بر درآمد حاصل از فروش می رسد. قانون گذار فعالیت ساخت و فروش را به عنوان یک شغل تلقی می کند، بنابراین نحوه محاسبه مالیات برای افراد حقیقی و حقوقی متفاوت است. برای افراد حقیقی، مالیات بر اساس نرخ پلکانی محاسبه می شود؛ به این معنی که میزان سود حاصل از فروش، تعیین کننده نرخ مالیات (۱۵٪، ۲۰٪ یا ۲۵٪) خواهد بود. نرخ مالیات بساز و بفروشی بر حسب ماده 131 به شرح زیر است:

تا 4 میلیارد ریال درآمد مشمول مالیات سالانه، به نرخ 15 درصد

برای مازاد 4 میلیارد ریال تا 8 میلیارد ریال درآمد مشمول مالیات سالانه، به نرخ 20 درصد

برای مازاد 8 میلیارد ریال درآمد مشمول مالیات سالانه، به نرخ 25 درصد

در مقابل، برای افراد حقوقی، نرخ مالیات به صورت ثابت و ۲۵٪ بر کل سود حاصل از فروش تعیین می شود. بنابراین، درک این تفاوت ها برای محاسبه صحیح مالیات بر ساخت و فروش ملک، بسیار مهم است. این محاسبات بر اساس قوانین و مقررات مالیاتی جاری انجام می شود و ممکن است با تغییرات قانونی، تغییراتی نیز داشته باشد.

برای عضویت در کانال تلگرام ما کلیک کنید

معافیت مالیات بساز و بفروشی

در توضیح معافیت مالیات بساز و بفروشی می بایست بیان نمود که مطابق ماده ۷۷ قانون مالیات مستقیم، اگر بیش از ۳ سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار ساختمان نگذشته باشد، درآمد حاصل از ساخت و فروش آن تحت پوشش مالیات برای اشخاص حقیقی قرار می گیرد. به عبارت دیگر، تا پایان دوره سه ساله می توان از پرداخت مالیات بر سود «بساز‑بفروشی» جلوگیری کرد؛ پس از این مهلت، فروش ملک مشمول مالیات می شود. تبصره دو ماده 77 در این خصوص بیان می دارد: "شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد."

هم چنین، دولت برای تشویق سرمایه گذاری و سکونت در شهرهای کمتر از ۱۰۰ هزار نفر، معافیتی ویژه برای املاک ساخته شده در این مناطق در نظر گرفته است. در این شهرها، حتی پس از گذشت سه سال، فروش ملک مشمول مالیات ساخت و فروش نمی شود و مالک می تواند سود خالص خود را بدون کسر مالیات دریافت کند. این سیاست به رشد اقتصادی مناطق کم جمعیت کمک می کند.

صندوق های زمین و ساختمان (یا صندوق های درآمد ثابت) که هزینه ساخت پروژه ها را از طریق سرمایه گذاران خرد تامین می کنند، نیز از مالیات بساز بفروشی معاف هستند. سرمایه گذاران این صندوق ها به جای دریافت سود خالص پس از کسر مالیات، یک بازده ثابت دریافت می کنند؛ بنابراین، خود صندوق و سرمایه گذاران تحت پوشش مالیات قرار نمی گیرند.

هم چنین، اگر شخصی با در اختیار گذاشتن زمین خود در اختیار سرمایه گذار، نسبت به احداث بنا به صورت مشارکتی اقدام نمایند؛ در صورت داشتن شراکت نامه رسمی در زمان انتقال سند از صاحب زمین به سرمایه گذار که مسئولیت ساخت این بنا را برعهده داشته؛ مشمول پرداخت مالیات مذکور نمی گردد.

برای استفاده بهینه از این معافیت ها، فروشنده باید مستندات گواهی پایان کار و مدارک مربوط به موقعیت جغرافیایی ملک (جمعیت شهر) و نوع مالکیت (صندوق یا شخص حقیقی) را به دقت نگه دارد. رعایت این موارد باعث می شود که هزینه های مالیاتی به حداقل برسد و سود خالص پروژه به طور قابل توجهی افزایش یابد.

نحوه پرداخت مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و ساز

در قسمت های پیشین مقاله، توضیحات جامع و کاملی در خصوص این که مالیات بساز و بفروشی چیست و چه افرادی را شامل می شود، ارائه نموده و به نحوه محاسبه مالیات بساز و بفروشی و معافیت آن، پرداخته شد. در این قسمت از مقاله، قصد داریم تا به توضیح نحوه پرداخت مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و ساز بپردازیم.

به طور معمول، مالیات نقل و انتقال در دفاتر اسناد رسمی پرداخت می‌ شود. با این حال، اگر فردی مشمول مالیات بر سود حاصل از ساخت و فروش ملک باشد، نحوه پرداخت مالیات او متفاوت خواهد بود. در خصوص املاکی که مشمول مالیات بر درآمد هستند، فروشنده باید به سایت درگاه ملی مالیات مای تکس، به نشانی اینترنتی my.tax.gov.ir مراجعه نموده و با تکمیل اظهارنامه مالیاتی نسبت به پرداخت مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش اقدام نمایند.

قبل از نهایی سازی اظهارنامه مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و ساز، لازم است پیش نویس تکمیل شده را مرور کرده و سپس تایید نهایی را انجام داد. ارسال الکترونیکی اظهارنامه به عنوان تحویل قانونی آن محسوب می شود و نیازی به ارائه نسخه چاپی به اداره مالیات نیست. پس از تایید نهایی، مودیان حقوقی می توانند از طریق سامانه قبض مالیاتی صادر کرده و هزینه را از طریق بانک یا درگاه های پرداخت الکترونیکی بانک ملی پرداخت کنند.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد نحوه محاسبه مالیات بساز و بفروشی​​ در کانال تلگرام آشاثبت عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی آشاثبت نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی به سوالات شما عزیزان پیرامون اطلاع از نحوه محاسبه مالیات بساز و بفروشی​​​ پاسخ دهند.