قانون یک سوم پول پیش

قانون یک سوم پول پیش

در توضیح قانون یک سوم پول پیش می بایست بیان نمود که قانونی با عنوان «قانون یک سوم پول پیش» در نظام حقوقی ایران وجود ندارد و این موضوع یکی از برداشت های نادرست رایج در روابط میان موجر و مستاجر است. برخی افراد تصور می کنند که مالک موظف است هنگام جستجوی خانه جدید توسط مستاجر، یک سوم مبلغ ودیعه را به او پرداخت کند، در حالی که چنین الزامی در هیچ یک از قوانین مرتبط با اجاره املاک پیش بینی نشده است.

بر اساس مقررات قانونی، تخلیه ملک استیجاری به طور معمول زمانی انجام می شود که موجر کل مبلغ ودیعه یا پول پیش را به مستاجر بازگرداند. به همین دلیل، پرداخت بخشی از ودیعه پیش از تخلیه، از جمله یک سوم آن، تکلیف قانونی مالک محسوب نمی شود و مستاجر نیز نمی تواند با استناد به قانون، چنین درخواستی را مطرح کند. سامانه ساغر یک پلتفرم رسمی و امن برای ثبت معاملات ملکی و مدیریت اسناد غیررسمی است.

آنچه با عنوان قانون یک سوم پول پیش شناخته می شود، در واقع تنها یک عرف رایج در برخی معاملات و بنگاه های املاک است که با توافق طرفین اجرا می شود. بنابراین، اجرای این شیوه کاملا وابسته به رضایت موجر و مستاجر است و در صورت عدم توافق، هیچ مرجع قانونی مالک را به پرداخت یک سوم مبلغ ودیعه پیش از تخلیه ملک ملزم نخواهد کرد.

برای عضویت در صفحه اینستاگرام ما کلیک کنید

متن برگرداندن پول پیش مستاجر

پس از بازگرداندن مبلغ ودیعه یا پول پیش، بهتر است مستاجر دریافت وجه را با امضای یک رسید کتبی تایید کند. تنظیم متن برگرداندن پول پیش مستاجر، یکی از مهم ترین اقداماتی است که از بروز اختلافات حقوقی میان موجر و مستاجر جلوگیری می کند. این متن نشان می دهد که مبلغ ودیعه به طور کامل یا به میزان توافق شده پرداخت شده و طرفین نسبت به این موضوع آگاهی و رضایت داشته اند. در قسمت زیر، یک نمونه متن برگرداندن پول پیش مستاجر آمده است:

 

وجود چنین رسیدی، در صورت طرح هرگونه دعوا در آینده، می تواند به عنوان یکی از مهم ترین دلایل اثبات پرداخت ودیعه مورد استناد قرار گیرد. به همین دلیل توصیه می شود علاوه بر درج مشخصات کامل طرفین، مبلغ پرداختی به عدد و حروف، شماره قرارداد اجاره، تاریخ پرداخت و امضای موجر و مستاجر نیز در رسید درج شود. همچنین اگر پرداخت از طریق انتقال بانکی انجام شده باشد، نگهداری رسید واریز وجه در کنار این سند، احتمال بروز اختلاف حقوقی را تا حد زیادی کاهش خواهد داد.

آیا پرداخت مقداری از پول رهن مستاجر از طرف مالک یکماه قبل از اتمام قرارداد ضروری است

یکی از سوالات رایج در روابط موجر و مستاجر این است که آیا پرداخت مقداری از پول رهن مستاجر از طرف مالک یکماه قبل از اتمام قرارداد ضروری است تا مستاجر بتواند خانه جدیدی اجاره کند؟ در پاسخ باید گفت که چنین الزامی در قوانین ایران وجود ندارد. اصل بر این است که مبلغ ودیعه تا پایان قرارداد اجاره نزد موجر باقی می ماند و زمان استرداد آن، پس از خاتمه قرارداد و تخلیه ملک است؛ مگر این که طرفین درباره پرداخت زودتر از موعد توافق کرده باشند. سامانه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ssaa.ir است.

مبلغ ودیعه که در قرارداد اجاره با عناوینی مانند پول پیش، قرض الحسنه یا تضمین دریافت می شود، به مالکیت موجر در نمی آید و صرفا به عنوان تضمین اجرای تعهدات مستاجر در اختیار وی قرار می گیرد. از این رو، موجر حق استفاده یا تملک این مبلغ را ندارد و پس از پایان مدت اجاره و انجام تعهدات مستاجر، موظف است مبلغ ودیعه را به وی بازگرداند. بنابراین، پرداخت بخشی از پول رهن یک ماه قبل از اتمام قرارداد، تکلیف قانونی موجر محسوب نمی شود و تنها در صورت توافق طرفین امکان پذیر است.

در عرف، برخی موجران برای کمک به مستاجر در تامین ودیعه منزل جدید، بخشی از مبلغ رهن را پیش از پایان قرارداد پرداخت می کنند، اما این اقدام صرفا ناشی از توافق یا حسن نیت طرفین است و مبنای قانونی ندارد. در برخی موارد نیز ممکن است قرارداد اجاره پیش از پایان مدت، به دلیل اعمال حق فسخ از سوی مستاجر یا بر اساس توافق مشترک موجر و مستاجر خاتمه یابد. در چنین شرایطی، ملاک بازگرداندن مبلغ ودیعه، پایان یافتن رابطه استیجاری است و نه صرفا انقضای مدت اولیه قرارداد. بنابراین، به محض اینکه قرارداد اجاره به هر یک از این شیوه ها پایان پیدا کند، موجر موظف خواهد بود مطابق قرارداد و مقررات قانونی، مبلغ ودیعه را به مستاجر مسترد کند.

برای عضویت در کانال تلگرام ما کلیک کنید

برداشتن اجاره از پول پیش

یکی از پرسش های متداول در روابط موجر و مستاجر این است که آیا مالک می تواند اجاره بهای پرداخت نشده را از مبلغ ودیعه یا پول پیش مستاجر برداشت کند یا خیر. در پاسخ برداشتن اجاره از پول پیش باید گفت که قوانین ایران به طور مستقیم چنین موضوعی را ممنوع نکرده اند، اما این اقدام تنها در شرایطی مجاز است که مستاجر واقعا بدهی قطعی بابت اجاره بها یا سایر تعهدات قراردادی داشته باشد. در واقع، مبلغ ودیعه به عنوان تضمین اجرای تعهدات مستاجر در اختیار موجر قرار می گیرد و در صورت تخلف مستاجر از انجام این تعهدات، امکان جبران مطالبات از محل آن وجود دارد.

بر این اساس، اگر مستاجر اجاره بهای چند ماه را پرداخت نکرده باشد یا بدهی هایی مانند قبوض مصرفی، شارژ ساختمان یا خسارت های وارد شده به ملک را تسویه نکرده باشد، موجر می تواند پس از محاسبه دقیق و مستند این مطالبات، مبلغ بدهی را از ودیعه کسر کرده و باقی مانده آن را به مستاجر بپردازد. البته کسر هر مبلغی باید بر اساس مدارک و اسناد قابل اثبات باشد و موجر حق ندارد بدون وجود بدهی واقعی یا صرفا به تشخیص شخصی خود، بخشی از پول پیش را نزد خود نگه دارد. 

از نظر قانونی، مهم ترین مستند در این زمینه ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ است که بازگرداندن مبلغ ودیعه را همزمان با تخلیه ملک الزامی می داند. هرچند این ماده به طور صریح درباره کسر اجاره بهای معوق از ودیعه حکمی بیان نکرده است، اما رویه عرفی نشان می دهد که در صورت وجود مطالبات واقعی و قابل اثبات، موجر می تواند ابتدا طلب خود را از محل ودیعه وصول کرده و سپس باقیمانده مبلغ را به مستاجر مسترد کند.

نحوه پرداخت پول پیش به موجر

پس از پایان مدت قرارداد اجاره یا در صورتی که قرارداد پیش از موعد و بر اساس قانون یا توافق طرفین خاتمه پیدا کند، موجر و مستاجر موظف هستند تعهدات خود را اجرا کنند. در این مرحله، مستاجر باید ملک را تخلیه و تحویل دهد و در مقابل، موجر نیز مکلف است مبلغ ودیعه یا پول پیش را به مستاجر بازگرداند. انجام همزمان این تعهدات از بروز اختلاف میان طرفین جلوگیری کرده و موجب خاتمه صحیح رابطه استیجاری خواهد شد.

نحوه پرداخت پول پیش به موجر به این صورت است که موجر باید در زمان مقرر در قرارداد یا همزمان با تخلیه ملک، مبلغ ودیعه را به همان مستاجری که قرارداد اجاره با وی منعقد شده است پرداخت کند. همچنین توصیه می شود پرداخت وجه از طریق روش های قابل اثبات مانند انتقال بانکی انجام شود یا در صورت پرداخت نقدی، موجر از مستاجر رسید دریافت کند تا در آینده درباره پرداخت مبلغ ودیعه اختلافی ایجاد نشود.

در عین حال، اگر مستاجر در طول مدت اجاره بدهی هایی مانند اجاره بهای معوق، هزینه قبوض آب، برق، گاز، شارژ ساختمان یا خسارت وارد شده به ملک را پرداخت نکرده باشد، موجر می تواند این مطالبات را از مبلغ ودیعه کسر کند. در چنین شرایطی، تنها مانده ودیعه پس از کسر بدهی های مستند و قابل اثبات به مستاجر پرداخت می شود و موجر حق ندارد بدون دلیل قانونی یا توافق طرفین، مبلغی بیش از میزان مطالبات خود از ودیعه کسر کند.

متن شکایت از صاحبخانه برای ندادن پول پیش

اگر موجر پس از پایان قرارداد اجاره و تخلیه ملک، از بازگرداندن مبلغ ودیعه یا پول پیش خودداری کند، مستاجر می تواند از طریق مراجع قضایی برای مطالبه حق خود اقدام کند. در چنین شرایطی، تقدیم دادخواست مطالبه وجه ودیعه یکی از رایج ترین راهکارهای قانونی است. مستاجر باید همراه با دادخواست، مدارکی مانند قرارداد اجاره، رسید پرداخت ودیعه، مدارک مربوط به تخلیه ملک و سایر اسناد مرتبط را به دادگاه ارائه کند تا ادعای وی قابل رسیدگی باشد. متن شکایت از صاحبخانه برای ندادن پول پیش به شرح زیر است:

 

تنظیم دادخواست با درج دقیق مشخصات طرفین، مبلغ ودیعه، تاریخ قرارداد، زمان تخلیه و دلایل قانونی، احتمال موفقیت در رسیدگی را افزایش می دهد. همچنین اگر موجر مدعی وجود بدهی یا خسارت باشد، باید آن را با مدارک معتبر اثبات کند و صرف ادعا، مجوزی برای خودداری از پرداخت کل مبلغ ودیعه نخواهد بود. به همین دلیل، ضمیمه کردن تمامی اسناد و مدارک مربوط به قرارداد و پرداخت ودیعه در زمان ثبت دادخواست، اهمیت زیادی در جلوگیری از طولانی شدن روند رسیدگی خواهد داشت.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد قانون یک سوم پول پیش​ در کانال تلگرام آشاثبت عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی آشاثبت نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی به سوالات شما عزیزان پیرامون اطلاع از قانون یک سوم پول پیش​​ پاسخ دهند.